OPMEER – Tot hoever kan een Woningstichting gaan voor de tekorten te hoog oplopen? De afgelopen 4 jaar, 2020 t/m 2024, zijn de grondstofprijzen, salarissen en andere kosten sterk gestegen waardoor het bouwen van een sociale huurwoning met maar liefst 40% is gestegen. Albert Gieling, directeur van De Woonschakel zegt hierover dat naast die 40% ook nog eens de huurtoeslaggrens voor huishoudens met een laag inkomen met 5% is gestegen, van € 619,- naar € 650,_.
Op de foto: Albert Gieling, directeur van De Woonschakel
Verliezen fors toegenomen
Voor De Woonschakel betekend dit dat de verliezen bij de De Woonschakel fors zijn toegenomen. ‘Maar wat is ‘normaal”, zegt Gieling in gesprek met deze website. ‘De realiteit is dat als wij extra woningen willen bouwen voor de vele woningzoekenden, dan moeten wij ook bereid zijn extra verliezen te nemen. Tenzij De Woonschakel er voor kiest om huishoudens met een laag inkomen uit te sluiten van de huur van een nieuwbouwwoning en te starten met uitsluitend hoge aanvangshuren.’
Waar ligt de grens dat De Woonschakel met de maximale huurprijs die zij voor een sociale huurwoningen mogen vragen en deze niet meer voldoende is om rendabel te zijn
Gieling: ‘Met het huidige huurprijsbeleid, afwerkingsniveau van nieuwbouwwoningen en onderhoudsbeleid kan ongeveer € 150.000 worden terugverdiend bij een exploitatieperiode van 50 jaar. Als uitgegaan wordt van een lening van dat bedrag tegen 3,5% rente, dan is dat op jaarbasis al € 5.250 aan rente (per maand € 437,50 aan huur). Met aflossingen, onderhoud, lokale lasten, verzekeringen en onderhoud zit een corporatie al snel tegen de € 650 maandhuur.‘
Verhogen huurgrens naar € 850,-
Gieling gaat verder door te stellen dat De Woonschakel voorstander is van een divers woonbezit en diversiteit van mensen in wijken. ‘De huidige praktijk is al dat de corporatie varieert in het aanbod van woningen en de daarbij geldende huurprijzen. We houden rekening met de wetgeving rondom ‘passend toewijzen’ van de overheid (is huishoudensgrootte en inkomen passend bij de huurprijs van de woning) maar bouwen ook woningen met een betaalbare huur voor mensen die iets meer verdienen dan het minimum inkomen. Alle woningen die De Woonschakel bouwt hebben echter een huurprijs die binnen de sociale huurgrens valt. Mocht sprake zijn van een verruiming van deze wettelijke grens, dan kunnen wij nog wel meer inspelen op prijs/kwaliteit bij het bepalen van de huurprijs van iedere woning.‘
Meer appartementen
Gezinnen worden kleiner, er komen meer en meer eenpersoonshuishoudens in Nederland, wordt het niet tijd om minder gezinswoningen te bouwen maar meer appartementen? Ook Albert Gieling ziet de vraag in de afgelopen jaren veranderen. ‘Grote gezinswoningen voor 1 persoonshuishoudens is veelal geen goede mix. Traditionele woningen worden voor deze doelgroep al kleiner gemaakt (maximaal 2 slaapkamers) en we zien inderdaad meer appartementencomplexen bij nieuwbouwplannen. In nieuwe woonwijken kan dan best hoger gebouwd worden dan 2-laagse bouw. Voor sloop/nieuwbouwplannen in bestaande woonwijken moet meer naar maatwerk en haalbaarheid worden gekeken (bijv. stedenbouwkundige opzet, schaduwwerking, parkeerfaciliteiten etc.) om te beoordelen of meer dan 2 bouwlagen mogelijk zijn.
Momenteel bouwt De Woonschakel in de Hertog Albrechtstraat in Bovenkarspel twee appartementencomplexen bestaande uit 3 woonlagen op de plek waar eerst gezinswoningen stonden. In Obdam bestaan ook plannen aan de Praam om 22 gezinswoningen te slopen en te vervangen door 14 gezinswoningen en 21 appartementen. Ook daar treedt dan een verdichting op van het aantal woningen en kunnen meer woningzoekenden aan een sociale huurwoning worden geholpen.‘
